 2024年伊始澳大利亚的住房需求强劲 经过2023年房价短暂而迅速的下跌后，得益于2024年预计降息的预期，今年第一季度的房价月度涨幅达到高水平（平均0.8%），且销售数量高于平均水平。 销售和房产价值持续攀升 CoreLogic估计，截至目前，全国房屋销售总量约为39.4万套，比2023年同期增长了10.4%，也比过去五年平均水平高出9.3%。其中，西澳大利亚州的年销售增幅最大，领先于其他地区的资本增长趋势。珀斯的房屋销售量在截至10月的一年中增长了26.8%，而西澳其他地区的增长率为34.7%。全国房价在今年累计上涨了5.2%，澳大利亚房屋的总价值已超过11万亿澳元。 买家面临的挑战 然而，随着2024年接近尾声，澳大利亚房地产市场的需求出现了轻微下降，多种因素正在影响买家的数量。尽管通胀率稳步下降，生活成本压力仍然存在。2024年6月季度，家庭储蓄率已从过去十年的平均7.5%下降至仅0.6%。虽然高房价可能是家庭储蓄减少的一个原因，但截至9月的必需品价格上涨也可能使首次购房者更难存下首付或支付交易费用。2024年9月，住房可负担性继续恶化，根据ANZ和CoreLogic的最新报告，中位住宅价值已达到中位家庭收入的8倍，高于一年前的7.6倍，并与2022年初的历史高点持平。 较高的现金利率水平也可能阻碍新住房需求。尽管2024年整体住房信贷增长表现出令人意外的韧性，但澳大利亚统计局的贷款数据显示，9月的新住房信贷略有下降。此外，澳大利亚储备银行（RBA）近期指出，住房信贷占可支配收入的比例已经下降。在加息周期中，潜在买家可能通过支付更高首付来部分抵消更高的利息成本，也可能选择价值较低的住房市场以降低住房债务。然而，如果现金利率持续维持在4.35%，高首付买家的数量可能会减少，而由于需求的推动，原本负担得起的市场可能会变得越来越昂贵。截至年底，银行经济学家的普遍预期是首次降息可能会推迟至2025年中期。 供应增加，需求放缓 截至10月的三个月内，CoreLogic观察到全国新增挂牌出售的房源约为13.8万套，这是自2018年以来这一时期的最高水平。2024年卖家活动的增加可能部分反映了疫情期间和加息导致的不确定性后市场的恢复，同时也可能是一些因家庭财务状况紧张而不得不出售房产的屋主的行为。 在需求疲软和供应增加的背景下，整体来看，澳大利亚房地产市场似乎更加有利于买家。截至11月17日的四周内，综合首府城市的清盘率平均为57.9%，低于今年迄今的平均64.1%。房产的销售周期也有所延长，全国房产中位销售时间已从一年前的27天增加到33天。根据近期的月度增长趋势，可能会有五个首府城市在年底出现房价下降（墨尔本、悉尼、霍巴特、达尔文和堪培拉）。 即使在房价仍在强劲上涨的城市，也出现了放缓的迹象，随着负担能力问题的扩大，影响进一步显现。布里斯班的房价在截至10月的三个月内上涨了2.4%，低于2023年同期的4.4%。珀斯的三个月房价增长为4.1%，但也低于6月季度的6.3%。 2025年房地产市场会更好吗？ 2025年初可能会延续今年年底买家需求减弱的趋势，但一些指标显示，家庭财务状况可能改善，从而支持更多的购房行为和市场增长的恢复。 尽管工资增长有所放缓，但截至9月，工资增长率仍高于疫情前十年的平均水平，为3.5%。第三阶段税收减免提升了家庭实际收入，预计随着2025年通胀继续缓解，收入将进一步增长。根据Westpac和墨尔本研究所的报道，消费者信心正在上升，近期关于是否是购房好时机的看法也有所改善。“购房时机”子指数在11月增长了11.3%，特别是在维州，这里的住房可负担性正在改善。 尽管预计2025年的市场状况整体会有所改善，但房地产市场的表现将继续呈现显著的差异。例如，墨尔本和霍巴特可能因可负担性的提高而出现房价小幅上涨，而推动珀斯和阿德莱德房价大幅增长的需求可能开始减弱。 影响2025年住房需求的另一个关键因素是官方现金利率目标。然而，值得注意的是，大多数预期显示降息路径将较为缓慢，四大银行预计到2025年底现金利率将在3.1%至3.6%之间。截至11月，澳大利亚储备银行的基准假设是首次降息将发生在2025年中期，NAB和Westpac持相同观点，而CBA和ANZ预测首次降息将在2025年2月。尽管任何降息可能会增加对住房的需求，但金融监管委员会将在2025年密切监控信贷增长。 我们是JL房产买家中介机构——REIV（维州房地产协会）、REBAA（澳洲买家中介协会）、PIPA（澳洲房产投资专业人士协会）会员，REIV年度买家中介提名奖（连续2年）、REIV年度房产评估师Winner获得者，PIPA年度中型企业奖、REB年度买家中介机构提名奖获得者，只为买家服务，只专注墨尔本市场，用科学严谨的态度为您解决买房难题。 如果你有墨尔本购房的需求和困惑，欢迎联系我们。  微信ID：JLbuyers 电话：0419 748 826 信箱：ea@JLbuyersagent.com.au 网站：www.JLbuyersagent.com.au 小红书企业号：JL Property房产咨询（ID:Lpnudt） 小红书个人号：墨尔本买家中介Jenny博士（ID:DrJenny） 地址：12/17 Carrington Road, Box Hill 3128 免责声明：本频道内容仅为知识分享，不构成投资建议。澳洲房地产市场一房一地，且波动多变，入市需谨慎。 (作者：Eliza Owen，Corelogic澳大利亚住房研究负责人，版权属原作者所有)    |
