澳洲工党政府刚刚宣布2025年4月1日起，禁止非澳洲居民购置二手房。本文将对过往的数据，综合其它可能影响房产市场的因素，对未来二年的澳洲房产市场做的分析和预测：
以下是2023年和2024年海外买家在澳大利亚房地产市场的购买数据及占总交易量的比例（数据来源：澳大利亚税务局ATO、外国投资审查委员会FIRB及市场报告）：
2023年数据
购买量
海外买家共购入 5,360套 住宅房产。
交易总额达 49亿澳元（平均每套约91.4万澳元）。
占总交易比例
交易量占比：约 1.1%（2022-23财年澳大利亚住宅总交易额超4,070亿澳元）。
主要买家来源：中国（34亿澳元）、中国香港（6亿澳元）、印度（3亿澳元）。
区域分布
维多利亚州（2,240套）最受海外买家青睐，其次是昆士兰州（1,121套）和新南威尔士州（656套）。
2024年数据
购买量
截至2024年6月，海外买家获批购买 5,581套 房产（较2023年下降15%）。
中港买家交易额从2023年的40亿澳元降至30亿澳元。
占总交易比例
交易量占比：仍维持在 约1%（政策收紧导致投资活动降温）。
趋势变化
政策影响：2024年4月起，联邦政府禁止海外买家购买现房，仅允许投资新房或空地。
税费增加：部分州印花税附加费达8-10%（如悉尼），FIRB申请费最高增至84,600澳元（房价≤200万澳元）。
关键结论
海外买家在澳大利亚房市中占比极小（1-1.1%），但对高端市场和新建住房有“风向标”作用。
2024年政策限制导致交易量下降，但新房投资（如布里斯班、珀斯）仍受鼓励。
以下是针对禁止海外买家购买现房政策实施后，对澳大利亚未来两年（2025–2026年）房地产市场的预测，结合更广泛的经济和市场趋势：1. 高端市场短期降温（2025年）
从2025年4月起，禁止海外买家购买现房的政策可能会暂时减少悉尼、墨尔本等高端城市市场的竞争，但这些影响有限，因为：
海外买家仅占2024年第二季度总交易的约3.7%，且主要集中在新建房产而非现房 。
本地买家（如升级住房者、退休人士和投资者）需求依然强劲，因住房长期短缺和人口增长 。
展望：2025年高端房产价格增速可能小幅放缓（预计2-3%），但由于空置率低和本地富裕买家支撑，市场整体仍具韧性 。
2. 新房开发活动加速
政策将推动海外投资转向新建住房，与政府缓解住房短缺的目标一致。主要驱动因素包括：
政策激励：海外买家已被引导至新房市场（如新州和维州的新房外资购买量上升）。
建设挑战：劳动力短缺和高昂建筑成本将限制供应，但投资者友好政策（如减税、贷款放宽）可能刺激开发 。
展望：布里斯班、珀斯等城市的新公寓价格或因供不应求每年上涨8-10% 。
3. 区域市场分化与可负担性压力
珀斯、阿德莱德和布里斯班：因相对低价（中位价低于100万澳元）、人口增长和供应紧张（如珀斯2024年房价上涨17.1%），这些市场表现将领先 。
悉尼和墨尔本：受可负担性限制，增速将放缓（独立屋预计4-6%），但2025年晚些时候的降息可能重燃需求 。
偏远地区：需求将转向阿德莱德、珀斯等小城市，沿海和“树换房”市场动能减弱 。
展望：布里斯班和阿德莱德的中位房价将在2025年底前突破100万澳元，与悉尼、墨尔本持平 。
4. 2026年降息推动市场繁荣
预计澳大利亚储备银行（RBA）将在2025年底至2026年降息0.75-1.5%，提升借贷能力和买家信心。关键影响包括：
价格上涨：每降息0.5%，房价可能上涨4-5% 。
投资者回归：低利率和税改（如第三阶段减税）将吸引投资者重返珀斯、布里斯班等高收益市场 。
展望：2026年全国房价增速或达6-8%，受降息和持续供应短缺推动 。
5. 租赁市场持续紧张
空置率将保持历史低位（约1%），租金年涨幅维持6-8%，因人口增长和建设缓慢 。
留学生上限政策：若重启可能缓解部分租金压力，但移民规模仍高（预计年净增35万人以上） 。
展望：租房压力持续，推动首购族通过“共享产权”计划（如“助购计划”）入市 。
长期风险
政策反复：若海外买家禁令延长至2027年后，可能抑制新房长期投资 。
经济冲击：全球经济衰退或失业率骤升（>5.5%）可能削弱房价增长 。
总结表：关键预测| 因素 | 2025年展望 | 2026年展望 |
|---|
| 全国房价 | +3–5%（温和增长） | +6–8%（降息后加速） | | 租金涨幅 | +6–8% | +5–7% | | 利率 | 2025年第二季度开始降息 | 进一步降至约3.5% | | 海外投资 | 转向新房建设 | 稳定在总交易量的约4% |
策略建议：投资者可重点关注布里斯班、珀斯和阿德莱德的新房开发项目及可持续住房（如太阳能、节能设计），以顺应趋势 。购房者宜在2026年降息引发新一轮竞争前行动。
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