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海外掘金大讲堂 7月31日，“海外掘金大讲堂”分享主题：澳洲房产投资的真相，冰火两重天？ 主讲人：陈君，海寓高级经理，澳洲市场资深从业人员，多次澳洲实地考察，对海外投资有独到的投资逻辑。 以下文字仅为讲座1/3，错过当天直播的朋友可以长按识别图中二维码，购买海外大讲堂VIP专栏，获取更全面的投资资讯： 
1近两年的澳洲房产政策变化 首先与大家一同盘点近两年与澳洲房产密切相关的政策变化，侧重在对海外人士影响较大的政策。 （1）2016年 2016年4月：维州政府再次宣布对海外投资者进行征收额外3%的印花税，在 2015年7月对海外投资者额外征收4%印花税的基础上，提高到7%，新的印花税政策于2016年7月1日开始生效。 2016年5月：澳储行将利率降到了当时的历史新低点1.75%。 当年5月份另外一个重大事件就是澳洲四大银行之一的Westpac站出来说，开始收紧海外收入的房屋贷款申请。Westpac是四大银行中海外贷款市场占有率最高的银行。之后，各大银行依次加紧收缩。这可以说这是整个2016年澳洲房产海外投资者的黑天鹅事件。 后面一系列发生的事情对之后的澳洲公寓市场、开发商、中介等都产生了非常深远的影响。一两年前买的楼花将面临不能贷款交割的后果，从而引发一系列问题出现。 2016年6月： 联邦政府宣布小留学生签证。只要年满6周岁的儿童就可以到澳洲留学，同时还配置监护人签证，并且可以续签，一下子中国富有中产阶级带着孩子到海外享受新鲜空气和教育的梦想顿时实现。这一新政对澳洲房产的影响也是深远的，对澳洲各学区的大户型公寓和二手房带来很多机会。 同月，还有另外三项政策出台： 澳洲联邦大选。 新州增加4%的海外人士印花税。 昆州印花税3%的海外人士印花税，2017年10月1日开始生效。 至此，澳洲三大首府城市所在州都对海外投资者征收额外印花税。这从另外一个层面上来说也是为了防止海外资本过速流入，从而导致澳洲当地房产市场有过热危机，政府调控的目的是为了维稳，这也是为什么澳洲房市常年稳定的道理所在。 控制房市过热和增加财政收入，一些政府官员表示，海外买家没有像本地人一样缴纳个人所得税或消费税，因此上调印花税能保证海外买家也对政府做出公平合理的经济贡献。 而对海外买家征收附加印花税的做法在国际上并不是先例，新加坡、中国香港和加拿大部分地区都对海外物业投资者征收15%甚至更高的额外印花税。跟它们比起来，澳洲的附加印花税还不算高。新税制的实施将导致海外人士在澳置业的门槛提高，房地产行业势必加速优胜劣汰，将促进行业长期的更健康发展。 截止2016年7月，澳洲四大银行都相继停止了对海外收入的房屋贷款申请。现在，澳洲当地的银行已经关闭了海外收入的贷款通道，这也使得很多海外买家需要寻找新的贷款渠道。市场上应运而生的基金贷，利率高，手续费高且繁杂，投资人在贷款或放弃10%的首付之间犹豫。 2016年8月：澳储行进行第二次降息，从1.75%降至历史最低点1.5%。 2016年10月： 澳洲十年签起步 澳洲政府推出新的10年期签证，允许游客和商务人士在最多十年内多次往返。签证持有人每一次进入澳大利亚，可以停留三个月。中国也是澳大利亚首个实行十年有效签证试点的国家。前来澳大利亚的中国游客人数再创历史新高，来自中国大陆和香港的短期游客人数在过去一年中增长到创纪录的140万人，年增长21%。如今中国游客人数已经远领先于新西兰游客，后者曾位居访澳人数之首。这对澳洲几大旅游热点城市的房产短租市场带来了巨大的商机。 2016年12月： 联邦财长特别宣布，允许海外人士接手不能顺利交割的楼花。 （2）2017年 2017年不像2016逐月有政策的变动，而是集中在新财年的预算里公告说明。澳洲的财政年度是每年的7月1日至次年的6月30日，这就是为什么接下来很多的预算新政策几乎都是以7月1日作为起始点的。 预算可以看做是每年澳洲的年终政府总结报告，内容涵盖了澳洲民生的方方面面，如税务、经济、医疗、商业、福利、教育、基础建设、国防、能源、房产等各个方面的政策和法规导向。澳洲的各个州和领地还有着自己的独立预算。比如，新州的预算通常是在每年6月的第3个周二公布，而维州的预算通常是在每年5月的第1个周二公布。 我挑出部分与海外投资者较为相关的政策，与大家分享。 1. 从2017年7月1日起，新州海外买家的印花附加税，从之前的4%升到了8%。 2. 取消了维州楼花的印花税减免政策。 3. 增加土地税和土地附加税，各州税率不尽相同，这里不展开描述。 5.海外买家申请费，也就是我们常说的FIRB费用，也做了累进制的上调。 6.从2017年5月9日，海外买家拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月，每年每套至少缴纳5千澳元的空置税。 政策步步趋紧的原因是，澳洲属于全球房地产风控做得最好的国家，政府等相关部门干预，提前挤泡沫，防止房地产市场大的风险—短期利空，中长期有利于房地产市场理性发展。 2贷款收紧税费上涨，你投资的房产还好吗？ 前几年宽松的澳房投资环境，吸引大量的中国投资人。那么在这两年贷款收紧税费上涨，你投资的房产还好吗？ 在这两年内，作为从业人员，听到投资人说的最多的就是，之前在其他机构购买的房产，因为贷款问题想转手，以及预期租金收益与顾问告知的不符，或者出现购买的房产不涨，甚至是下跌的情况。 6月份我在澳洲实地考察5座城市的房产。想与各位分享目前真实的澳房市场。6月的考察行程，从墨尔本开始，到阿德莱德，昆州的布里斯班和黄金海岸，最后一站在悉尼。 说到这两年投资人转手得最多的物业类型，当属墨尔本市中心的公寓。位处最宜居城市墨尔本的市中心，华美的精装修，spa健身房泳池等齐全的配套，低总价，外加一些中介机构的包装营销。这些让中国投资人趋之若鹜。而没有实地考察，以买中国房产的思维去购买另一个国家的房产，单纯从他人嘴里去听海外房产市场，是很危险的。 就拿墨尔本来说，墨尔本地势平坦，可供开发的土地多，可持续外拓。地形已经决定这座城市的主流房产类型是带有土地的联排或独栋别墅。除了地形，还有本地居民由来已久的生活方式。以及澳洲土地永久产权，无遗产税的特性。这些原因都让土地格外值钱。所以如果想在墨尔本投资，我认为东南区的联排独栋是优选。 高密度的高层建筑也就在市中心才看得到，出了市中心，随便一个区的房产类型，公寓和别墅的比例大概是二八分，甚至一九分。近日，CoreLogic做了一项调查：在过去的10年里，澳洲哪些地区的房价涨幅最大。前四名是悉尼地区，第五名和第六名分别是墨尔本东南部，涨幅102.7%，墨尔本西部地区，涨幅102.3%。墨尔本当地的居民和呆的比较久的移民，会诧异国人投资市中心公寓的热情。因为这是他们不会去触碰的物业类型。 从资本增值的角度看，投资人应该避免，但从租金收益角度，小户型公寓很受欢迎。市中心公寓的租金可观，且逐年看涨。租客多是留学生，部分先整租后分租做airbnb。所以你在市中心公寓楼里能看到拿着文件材料的学生党，也有各国带着大大小小行李箱的旅客。 墨尔本迈入airbnb全球最受欢迎的城市前20，短租利润尤为丰厚。只是如果自己管理耗时，托管又收费高。且近期新州政府对airbnb物业设置每年出租180晚的限制，墨尔本会跟上吗？ 另一个与墨尔本情况非常相似的城市是布里斯班，布里斯班是澳大利亚昆士兰州府城，也是昆士兰州人口最多的城市。位于澳大利亚本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。作为澳大利亚人口第三大的都会，仅次于悉尼与墨尔本。 很多投资人会问我，布里斯班的公寓好像情况跟墨尔本一样，不涨甚至下跌。在这一点上，我认为这两座城市有稍微的不同。墨尔本市中心的公寓多用于出租，租客多是留学生。而布里斯班市中心的公寓当地人购置后选择自住的比例较高，有家庭户，有上班族。 这一点上，我认为布里斯班人对公寓的接受度比墨尔本人来得高。这是一种居住结构转变，从低密度向中高密度居住方式转变。这种转变不单发生在澳洲，大部分发达国家都出现了相似的居住方式的结构性转变。大城市越来越成为经济发展驱动器，年轻一代不再同他们的父辈一样愿意居住在城市边缘，相反他们更愿意居住在城市内城，享受城市生活带来的便利。公寓价格的可负担性也是一个因素。 不过这一两年集中交房的公寓项目确实比较多。有持续关注澳洲房产的朋友会知道，2016年澳洲房产贷款政策还未收紧前，购买澳洲房产的流程是，先支付10%或20%的首付，具体看项目开发商要求，交房前三个月办理贷款+交房时支付余款。投资的门槛低压力小。 2016年年中后澳洲房产贷款政策步步趋紧，购房者措手不及，导致无法顺利交房，宁愿放弃首付。房源就又再次流回市场。外加前几年审批的高层公寓项目较多，集中在2018-2020年交房，会有阶段性的交房高峰。 悉尼所在的新南威尔士州和墨尔本所在的维多利亚州的人均年薪在8万澳元左右，而布里斯班的昆士兰州的全职人员人均年薪是$76000。相差不大，但房价方面可就差得多了，布里斯班的房价中位数几乎是悉尼的一半。布里斯班和黄金海岸所在的昆州地区，人口净流入非常明显，还有与悉尼房市50%的价差，这是我们看好布里斯班房市未来的大前提。 3如何退一步理智看待澳房市场？ 相信今天不少收听分享的朋友心里带着一个疑问，那就是听说最近澳洲房产跌了。是的，这个问题不回避，我就这几年一路领涨，近几个月领跌的悉尼来说，我们一起正视下目前的情况。看看各方面的数据。退一步理智看待澳房市场。 首先，据CoreLogic 数据统计显示，截至07月05日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格下跌了4.68%。 另一个风向标数据：澳洲房产概念之拍卖清拍率Auction Clearance Rate，如果你在海外掘金的社群里，会看到每周一我们会分享首府城市每周六的二手房屋清拍结果。 那么，什么是清拍率呢？清拍率是二手房拍卖市场供给和需求状况的写照，是反映整个市场预期表现的首要指标。一般是每周六出清拍结果，周日通过媒体公布。拍卖结果包括：
澳洲房地产监察局（APM）计算清盘率的公式：（拍卖现场售出数+拍卖前售出数）/（出售的总额+流拍数+撤销拍卖数）。根据此公式计算出来的结果是各大主流媒体所公布的最保守的清拍率。 回顾上半年的二手清盘率，几乎都在60%上下徘徊，近一个月，更是跌破60%。过往5年同期的数据在70%-80%，甚至超过80%。房价节节高涨，市场一片大好。成为“极端卖方市场”。通常75%以上都是有利于卖方的，简单的说就是买房的人多，房源少，价格会被推高，卖房子的人开心。 那么从今年的二手清盘数据来看，显而易见地，今年首府城市的房产市场转冷。作为从业人员，我们反倒松了一口气。 因为大部分会选择在澳洲投资的人们，看重的是澳洲房产的稳定。在经历了2013年悉尼、墨尔本的疯狂之后，终于进入房价调整期， 有涨有跌才是健康的市场规律。经历过减速，才能迎来下一波更稳定的上升，避免泡沫和投机行为的产生。 前面我们提到的墨尔本地势平坦，可供开发的土地多，可持续外拓。反观悉尼，我个人认为悉尼完全不用担心，还是从地形上来分析，悉尼作为澳洲最古老的城市，其封闭的地理环境导致可供开发土地是有限的，悉尼南北是永久性的绿地公园， 西边是蓝山，东边是海，整个城市能发展的地方就那么一片，所以公寓项目十分普遍了。在这里，一手的独栋和联排别墅新房是十分稀缺难得。悉尼承载着那么多优质的商业、教育、医疗资源，只要区域好，房子将来还是要涨的。 此外，大悉尼委员会主席在过往的演讲中勾画未来整个悉尼将分为三大中心城市，每个城市居民去学习、工作或购物的通勤都不超过30分钟。 人口增多，交通拥堵，市中心房价高不可攀已经是可以预见的事实，所以为了缓解悉尼人的交通出行和住房压力，将大家的通勤时间缩短到30分钟以内，大悉尼被从东向西规划成三大中心城市，分别是：东港市（Eastern Harbour City），中央帕拉马塔河市（Central Parramatta River City）和西部市（Western City）。 这三座城市的划分，不仅仅是地域上的划分，更是功能上的划分。 东港市以现在大悉尼传统的市中心Sydney CBD为主，未来将成为金融和专业服务的中心。 西区将将成为繁荣的贸易、物流和先进制造业的基地。 而大悉尼的中心城市，则定在Parramatta地区，换句话说，未来，广义大悉尼地区的市中心，就是Parramatta。将成为医疗、教育、研究机构、商业服务、行政服务聚集的枢纽，城市改造和新区开发将伴有与之匹配的高质量公共空间、绿地、基础设施，以吸引技术人才和排名前100的企业入驻。 上述正是2056悉尼大规划的部分内容。2016年底的2056悉尼大规划草案出台，提出大悉尼地区目前有470万人口，按照规划，2036年，人口增长将达到600万；2056年，人口将达到800万。增加的居民人数意味着在2056年之前，需要81.7万个新增就业岗位，以及额外的72.5万套住宅。 所以说国家的政治，经济，人口流入等基本面相对稳定，房市只是短期调整，长期一定是看好。移民人口增长是澳洲长期国策，短期永居移民人数这两年有所控制，但是留学生教育产业大幅增长。 再一个数据房屋空置率。中国房子的空置率，据腾讯的统计，大概有22.4%。澳洲呢，住房的空置率，仅有2.5%。这个数据很重要，说明在澳洲投资了房子，基本上都有人住。出租有保证。 4如何寻找最佳投资标的？ 相信大部分选择澳洲投资的人们，看重的是澳洲房产的稳定。 即便在目前贷款及印花税增加的情况下，澳洲房产依旧受到中国高净值人士的青睐。那么在现在的市场下，怎么去挑选城市，区域，项目呢？ 物业类型方面，过往平均数据显示带有土地的联排和独栋涨幅高过公寓。别墅的租金收益多在2.5%-3.5%，公寓在4%-6%。别墅的年涨幅多在12%+，公寓在7%+。 但这个情况在悉尼是例外的，…… 以上内容仅为讲座的1/3，包括提问的完整答案，可以扫描下方二维码，订阅本专栏，听音频、还是看文稿任你选择。   扫码或点击“阅读原文”收听课程，完成财务自由！ |
