 腾云资本 - 澳洲土地投资 - TYCOON CAPITAL - 导读 1 13年间悉尼土地投资增值3.7倍 2 悉尼哪里还有可以投资的土地？ 3 4年150万新移民，基础设施怎么规划？ 4 土地投资风险门槛 5 个人如何投资土地开发  1 13年间悉尼土地价格上涨3.7倍 在过去的13年中，悉尼地区的土地价格经历了显著的升值。从2009年的每平方米517澳币上升至2022年的每平方米1897澳币，这一升值幅度高达3.7倍。这一巨幅升值反映了多个关键因素的叠加影响，包括悉尼地区持续增长的房地产市场需求、土地资源的逐渐稀缺，以及悉尼作为澳大利亚重要城市的地理和经济地位。这使得悉尼地区的土地投资成为投资者和房地产开发者备受瞩目的资产类别之一。   2 悉尼还有大片土地可以投资吗？ 从卫星上看，大悉尼地区（Greater Sydney Region）是新洲东部的一个临海平原。南山山脉与北部山脉成L字形将悉尼地区包裹起来。由于地貌的多样性，悉尼的地理条件多变，有河谷，港湾，平原，山地等等。多变的地理条件某种程度上限制了悉尼的土地开发，使得大片平坦的土地在悉尼尤为稀缺。  悉尼海拔卫星图(来源:Knight Frank) 根据上面这幅悉尼卫星图，悉尼的地貌可以大致分为两种类型： 1.平坦地区（蓝色地区）：这些地区适合建设和城市发展。由于地势平坦，它们提供了建造房屋、道路和其他基础设施所需的稳定性和便利性。整个悉尼地区有三大蓝色区域1City-botany海边区域，2 Parramatta – Liverpool中部区域, 3 Winsor - camden西部区域，当中面积最大的就是悉尼大西区。 2.多山地区（紫色地区）：这些地区以高地形为特征，不适宜大规模建设。它们可能会用于保护、娱乐或低密度开发。 通过这个图我们可以看到悉尼适宜居住的住宅区非常有限。土地投资的主要关注点是悉尼的平坦地区，即蓝色地区，因其地形特点而被视为住宅建设的首选区域。由于这些地区具有地势平坦的优势，因此在建设方面面临的挑战较少。然而，需要注意的是，用于住宅建设的总面积是有限的。随着城市的不断扩展，这些蓝色地区可能会面临与空间、基础设施和资源相关的压力和限制。因此综合多种因素，西南面的平坦区域是目前悉尼为数不多的土地投资区域。 根据澳洲《先驱太阳报》报道澳洲为了填补疫情期间的人口流失，未来4年将引入150万新移民。由于生活条件与工作机会的限制，多数新移民都会聚集在澳洲首府城市。而悉尼与墨尔本更将承载这个150万新移民中的大多数。人口与基建规划更是未来城市发展的核心。  预计到2036年，悉尼的人口将达到575万人。届时，城市将被划分为三个主要"次级"城市，这将成为未来城市集约化政策的重点。新南威尔士州政府的"三城之都"战略已经为悉尼的空间结构规划了新的方向。根据2036年及以后的愿景，这三个城市包括扩建的两个现有城市，即海港城（悉尼市中心）和河岸城（Parramatta周边），以及围绕第二机场和附近区域中心新建的公园新城。按照这一战略，未来的大多数居民将能够在30分钟的通勤距离内获得就业、教育和医疗设施以及服务。 这一规划的主要目标是促进业务发展，提升悉尼作为世界级城市的地位。假设一位36岁的居民对科技感兴趣，那么他/她将在公园新城周围找到大量的高科技工作机会，因为西部的公园新城科技中心区已经成为一个庞大的技术生态系统，他可以在西部居住，生活无需忍受跨区的长距离通勤。此外，新建的园区也为沿铁路线提供了许多新兴的就业机会。  政府重点规划：西部发展城区 根据新南威尔士州规划和环境部门发布的《西北优先增长区土地使用和基础设施建设实施计划书》，位于政府西北经济优先发展计划区域的核心地带，正在迅速崛起为一个充满潜力的发展区域。政府投入了53亿澳元用于兴建西悉尼新机场，以及83亿澳元的悉尼地铁交通规划以及36亿澳元的政府西北基建项目。这一地区依托西北地铁线（NWRL）和West Connex高速公路的便捷交通，紧邻悉尼两大商业园区，不断增设购物、医疗和教育设施，是最具投资增值潜力的热门区域之一。 人口与政府政策的双重加持下，悉尼西面正是当下50年一遇的投资机会，土地投资将是最近10年悉尼最安全高效的投资途径之一。  3 土地投资风险与门槛  土地开发是一项综合性极强的活动，它不仅需要开发者对房地产市场进行精准的洞察，还要求他们对适用的法律、环境规范和城市发展策略有全面的认识。专业知识对于确保开发流程的合规性、经济可行性和技术可实施性至关重要。这一过程包括但不限于土地的合理评价、资金的周密筹措、潜在风险的有效控制、工程的精确设计以及建设的精细执行。 专业开发者通过精确掌握这些环节，不仅能够提升项目的成本效益，还能保障项目按期完成并达到预期目标。缺乏专业技能和知识的开发者可能会引起成本溢出、进度延误，甚至触犯法律，严重时会损害投资效益和企业的长期信誉。 通常来讲，土地投资有5大主要门槛与5大投资风险 投资门槛： ·资本要求：土地购置和开发需要大量前期资金。 ·市场准入：遵守严格的行业规范和法规。 ·土地获取：竞争激烈的市场中土地获取难度大。 ·规划许可：获取建设许可证和必要的规划批准可能复杂且耗时。 ·基础设施投入：必须投资于道路、水电网等基础设施建设。 投资风险： ·市场波动：房地产市场的周期性波动可能影响投资回报。 ·开发成本超支：建设成本可能超出预算，影响利润率。 ·项目延期：开发项目可能因多种原因延期，增加成本。 ·环境法规变更：环保法规的变化可能导致项目调整或停工。 ·经济环境变化：经济环境的不确定性可能影响需求和资产价值。 专业机构通过合理的风险控制程序可以有效的规避损失，提高投资收益 4 个人如何参与土地开发  在房地产金融领域，地产众筹和地产债券投资构成了两种截然不同的资本投资机制。 地产众筹通过集合众多投资者的资金，允许他们以较小的资本份额共同参与到房地产开发项目中，这一过程通常借助专业的在线平台实现，从而降低了传统房地产投资的门槛。 地产债投资则涉及投资者向开发商提供贷款，并通过债券形式获得预定的利息收益，而非直接参与物业的所有权。这种投资形式因其背后通常附有物业抵押或信用担保而风险较低，但相应地，其潜在的收益率通常也不如直接参与房地产开发的股权投资。 5 腾云资本开发经验 腾云资本是澳洲领先的地产开发私募基金，拥有澳洲政府金融牌照（AFSL 528 626）地产投资团队成功为澳洲境内超过8,000个地产开发项目取得开发许可，并为投资人带来了丰厚的收益。  免责声明： 本文所含的所有信息只是对相关问题的一般性指导，不作为投资建议。基于所涉及的具体事实，相关法律的适用和影响会有很大的不同。考虑到法律、规章、制度以及电子通信技术内在风险的内在风险，文章的信息可能会有所滞后、遗漏或误差。因此，本文信息不能用于替代专业会计、税务、法律或其他专业咨询者提供的咨询意见。 END  |
