 本期要闻  12月14日，欧洲央行公布最新利率决议，维持欧央行三大主要利率不变，将主要再融资利率、存款便利利率、边际贷款利率维持在4.5%，4%以及4.75%的历史高位。 12月14日，美国人口普查局公布11月零售销售数据。数据显示，美国11月份零售销售额环比增长0.3%，超出前值和市场预期的-0.1%，增速再次由负转正。 12月14日，澳洲统计局（ABS）公布的数据显示11月份澳洲失业率上升0.1个百分点，至3.9%。 12月11日，澳洲政府公布了一份100页的移民计划，目的是“要将移民数量控制在可持续性范围内”，来控制飙升的房价。 那么澳洲政府是否能够通过控制移民来控制房价呢？ 今天我们就来聊聊。 限制移民？ 根据澳洲政府的报告，上一个财年澳洲有51万新入境的移民，几乎是疫情前的两倍。这当然也有疫情造成的因素。但是移民的快速涌入超出了澳洲基础设施能够接纳的范围。 新的移民计划要将2023-2024财年的移民流入控制在37.5万人，2024-2025财年进一步降低至25万人左右，回到疫情前的水平。  工党表示这个移民计划并不会大幅削减移民的数量，只是比自然情况下更快将移民数量控制到疫情前的水平。 而实现这一目标的措施包括宽松优秀人才的签证审核，但严格其他类签证的审核，提高学生签证的申请门槛和毕业生年薪标准。 很多人认为，工党这份移民政策正是为了应对房价上涨而制定的。 控制房价？ 虽然澳洲央行（RBA）进行了猛烈加息，但是澳洲房价却在不断上涨。其根本原因在于海外移民的涌入推高了住房需求。为了控制房价，削减移民就成为澳洲政府的政策选项之一。  根据Corelogic的数据，11月份全澳房价单月上涨0.6%。其中悉尼房价仅上涨0.3%，远低于今年5月份1.8%的峰值。墨尔本房价更是转入下跌，当月下跌了0.1%。 11月虽然澳洲房价总体上仍在上涨，但是涨幅已经相较此前大幅放缓。不过即使如此，澳洲居民仍然很难购买房产。  截至今年第三季度，全澳房产价值上升至10.27万亿澳元，是养老金的三倍。在澳洲房产已然成为了奢侈品。相比于澳洲人的收入，澳洲房价上涨得快得多。  无论是房价相对于收入的比率、收入相对房贷的比率、存够20%首付所需要的年限、租金占收入的比重都史无前例地上涨。住房问题已经成为澳洲社会的一大难题。  根据澳洲统计局（ABS）的数据，10月份澳洲新增房贷规模上涨5.4%。顶着超高的利率，仍然有更多购房者选择贷款买房。可见澳洲住房问题的严峻程度。 为了给过热的房地产市场降温，澳洲政府实际上采取了两个行动。其一是前文提到的削减移民的政策。另一个是对海外投资者的加税政策。  12月10日，澳洲政府宣布对购买现房的海外投资者征税翻番，将空置房屋的费用也翻番。预计这项政策将为联邦政府带来5亿澳元的收入。 从上图中我们也可以看出，自住房的购房者增加房贷的规模不如投资人。因此，增加海外投资人的购房成本也可以将更多住房资源留给澳洲家庭。 让投资变得更简单便捷  本期内容 结语 总结来看，澳洲的移民政策本来就只是澳洲政府解决国内问题的工具而已。此前澳洲政府欢迎移民目的是想通过移民的涌入降低高昂的劳动力成本。 移民解决了通胀问题，但也产生了住房问题。当后者的严重程度超过前者时，澳洲政府的政策就会转向。  澳洲政府接连提高了海外投资人的购房成本和收紧移民政策，这不由得让人将这些政策与控制房价联系起来。 但是我们要指出，无论是通胀还是住房问题都不是一个单一问题，而是系统性的问题。澳洲居民买不起房当然有需求过剩的原因，但更重要的是物价和劳动力上涨，融资成本提高的原因。 削减移民可能会暂时性解决房价过高的问题，但同时也会损害未来的经济增长。只有从供给和需求同时入手才能更好地解决澳洲居民的住房问题。  喜讯 很荣幸地宣布 Tanggram成为澳洲最具历史的教育基金Foresters首家战略合作伙伴，为把澳洲最优秀的教育基金推广到华人社区做贡献！  Tanggram让我们在投资路上 淘到真金，“牛”转乾坤！ 更多精彩内容关注公众号 责任编辑：若男  免责声明：本文由Tanggram编辑，部分信息来源于网络，转发请标明出处。本文只供参考和一般信息之用，并非提供详细的投资资讯和专业意见。不涉及到任何个人信息，个人需求和家庭财务状况，并不保证文章内容完整、准确或最新。依据本文内容投资而造成的任何损失，我们不负任何责任！ |
