 // 造一所房子 收藏人间烟火 // 大家好，我是CC，cityrevillas的海外房产观察员。 很高兴有机会和大家分享我在澳洲房产市场上的一些心得。  2010年-2015年去澳大利亚投资房产的人，基本分为三阶段。 2010年之前，去澳洲买房的人基本都是刚性需求。有投资心理，但不多。主要是因为孩子读书等原因。 2010-2015年，国内中产因互联网普及，目光开始全球化，澳大利亚因为优美的自然环境成为选择项。且当时澳洲房价相对便宜，一些人在专业人士帮助下成为第一个吃螃蟹的人。 2015-2018年，澳大利亚买房成了潮流。三年时间，悉尼大量楼盘价格翻倍，导致看涨不看跌的中国投资者蜂拥而至。大量投资客买房时都没去过澳大利亚，全凭中介操作，一年交易量达到1.5-2万套，成为澳洲房产投资数第一，在这件事上，成功超过英美。 时间来到2018年，随着澳洲房产市场官方调整，价格下跌5%-10%。 为此，我从两个方面理解澳大利亚买房骗局。 一是真骗局。 从一开始的宣传就是在做局，从位置到房型都是假的。这现象虽然有但不多。 二是虚虚实实真真假假，偷换概念。 比如现在给你推荐一个北京二环的房，告诉你可以以北京均价的三分之一买到这房子，就问你动心不动心？ 为什么说这里是偷换概念？因为文化不同，像悉尼和墨尔本这样的大城市，本地的主流人群很少会选择居住在市中心，或者我们的所谓“二环”内，而是选择距离市中心开车30分钟到60分钟之间的地方。 想要市中心附近的房子增值，取决于这套房子谁会接手。遗憾的是，基本不会有本地人来接盘。 但是如果房子是位于咱们所说的郊区别墅，联排或者独栋，反而会有大的涨幅，这在澳大利亚属于刚性需求。 另外就是大学城。这又是另外一个和我们不一样的地方。澳大利亚的大学城基本在市中心，这里的房子可能只有留学生喜欢，本地人不会去买。 这就是用国内“市中心”概念，对国内投资者迷惑。你以为这只是在悉尼、墨尔本这样的大城市，却不知道诸如布里斯班、黄金海岸这些中小城市更是如此。 澳大利亚买房也是通过租金和增值实现回报，如果能找到一个完美平衡的话，我们叫做15定律，即当你卖掉这个房子之后，计算一下，平均每年你有5%的租金回报，和10%的房产回报，就是增值回报，这是一个完美的结果。但是现在很明显，在悉尼、墨尔本，这个结果是很难实现的。 倒回到2012年，悉尼也许可以实现这个结果，但2022年全年的出租回报率也就3%左右。而房子的各种成本完全超过3%的房租，基本属于赔钱状态。 区别在于赔多少？如果你买的是高级公寓，里面的物业管理费，游泳池、健身房等配套的维护成本特别贵，就要赔的多一些。想要挣钱，只能靠等。 而2015-2018年的三年间，购买了大量全新公寓的中国投资者，现在的结果只有两种，一是忍受着亏钱硬撑，二是忍痛割肉，亏钱卖掉。因为这种一直投钱的状态，就像一个无底洞，不知道什么时候是头。 实际上，有超过10%的房子是特别值得投资和持有的优质房产项目。但问题是这类房子本地人也很喜欢和热衷。所以这种房产基本上也轮不到海外投资者。 比如说我是做房产的，我现在有这个项目，我可以把这个项目很轻松挂个广告就在本地卖出去，我何必大老远飞到中国去宣传，去卖给中国的投资人？ 所以，找不到接盘侠的澳洲房产，未来的突破渺茫，除非改变澳大利亚的文化习惯！ |
