 图：McGrath 文/ John McGrath 澳大利亚房价持续攀升的原因之一，是大部分人都选择居住在仅有的八个首府城市之中。根据CoreLogic的数据，澳大利亚75%的人口居住在仅占全国总面积2.6%的土地上。 这一特点使得澳大利亚房产在资本增长的可靠性和周期性经济衰退时，具有相对良好的抗跌能力，这与其他国家的房市截然不同。 CoreLogic在一份最新的报告中，分析了人口密度对住房价值的影响，其中一些数据可能会让你感到意外。 例如，全国最昂贵的房市——悉尼，虽然是人口最多的首府城市，但其人口密度仅排在第三位。 人口密度最高的是墨尔本，每平方公里居住着521名居民。其次是阿德莱德，每平方公里有444人，而悉尼则是每平方公里440人。 珀斯的人口密度为每平方公里360人，紧随其后的是澳大利亚首都领地（ACT），198人，布里斯班171人，霍巴特150人，达尔文48人。 这些密度数字反映了人口增长的不同速度——东海岸大城市为了满足人口增长需要，建设了大量公寓，并且各城市之间的土地面积也有所不同。 在澳大利亚的公寓市场中，房价长期增长率较低是常见的现象，特别是在那些正在建设、或已经建设大量密集公寓的城区。 在那些有潜力开发更多住房的城区，短时间内就能建成大量新公寓的情况并不少见。 这对于要面对购房能力挑战的年轻买家来说是有利的，但这也通常意味着，在短到中期内，房产增值的幅度较低。 不过，CoreLogic 的报告显示，在过去 12 个月中，在一些拥有大型公寓小区、人口密集的城区，房价增长远高于长期平均水平。 这可能是澳大利亚长期住房供应不足的一个表现，因为在过去一年房源紧缺，而且移民人数创纪录。 我们来看看，在澳大利亚人口密度最高的城区，房价增长最快的一些例子。 在新南威尔士州，最佳案例是悉尼内西区的Newtown。这里的人口密度为每平方公里9,800人，公寓的中位价接近84万澳元。Newtown公寓的10年平均年增长率为3.5%，但在过去的12个月里，房价增长了9.2%。 在维多利亚州，墨尔本市CBD西侧的人口密度几乎达到每平方公里20,000人，公寓的中位价接近45万澳元。10年的平均年增长率为-0.4%，但在过去12个月，这儿的增长率达到了7.6%。 澳大利亚的长期住房短缺在疫情期间进一步恶化，封城减少了建筑许可和竣工率；疫情之后，通货膨胀推高了建筑材料成本，许多项目因劳动力短缺而延误。 再加上政府繁琐的官僚程序和邻避现象（NIMBY），导致如今的开发审批更少。澳大利亚统计局最新数据显示，2月份获批准的公寓及其他中密度住宅仅有3,771套，这是14年来的最低水平。 在竣工方面，去年12月季度完成的公寓及其他中密度物业总数仅为12,116套，这是自2022年3月季度以来的最低水平。 CoreLogic报告指出，每个首府城市的人口密度都在上升，但方式各异。 例如，过去20年人口增长最多的是珀斯，但其居民总数只有230万，不到悉尼或墨尔本的一半。 珀斯有更多地理空间向外扩展，可建更多新住宅来满足人口增长，并且也允许在面积更小的地块上建造新房。因此，在今天的首府城市中，珀斯独立屋所占的比例最高。 这与悉尼形成了鲜明对比，悉尼现在几乎没有能力扩展城市边界，因此向上建设（即增建公寓）成为应对人口持续增长的必然选择。 更多详情请参阅：https://www.therealestateconversation.com.au/news/2024/05/06/john-mcgrath-how-population-density-impacts-home-values/1714951631   |
