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在之前文章中，我们讲到了澳洲需要申报的收入，有一类别就是投资房收入。那有人会问，既然房产收入要报税，那澳洲人为何乐于投资房产呢？那是因为投资房在出租的过程中，可能并不一定带来账面上的收入，而一个亏损的账面记录，就能给税收负担很重的澳洲人，带来负扣税（即退税）的税务优惠。 “负扣税”本身并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。简单来说如果投资房的租金收入，减去对应的支出，结果是亏损的，那么亏损部分就可以用来抵消房产持有人的其它收入以降低所需缴纳的税款或者可以得到额外的退税。 举个例子：小澳的税前工资是$80,000, 按照个税比例，实际发工资时，已预先缴纳的税是$16,467，实际到手的工资仅为$63,533。  图片来源于网络 那假如小澳贷款买了一套投资房，我们假设投资房在一个财年带来的收益和成本如下：  这么算下来，房子在账面上，是处于一个亏损的状态，即$31,200-$45,150= -$13,950。 这里需要注意的是 · 房子的折旧，是他本身产生的，在房子settle的时候，做一个depreciation report, 那么房子每年的折旧费用，就能知道了。但是实际并没有真是开支。 · 贷款利息，一般要贷足，比如最高允许你贷80%，那就贷80%，不要觉得自己现金多，就少贷，澳洲的普遍做法是多余的资金，放在对冲账户，而不是直接冲贷款。 我们接着来看，这个亏损，有什么作用。 小澳工资收入$80,000， 但是房子亏了$13,950，那么他现在的年收入就是$66,050，按照税率，他应该缴纳的个人所得税是$11,933， 相比于之前的$16,467， 那么他可以在年终报税中退回$4,534的个税。  图片来源于网络 以上就是澳洲投资房的负扣税，但是负扣税也是把双刃剑。  优势在于： · 税收优惠：对于高收入人群而言，负扣税是为数不多的投资减税方法之一； · 现金流管理：虽短期内房产投资可能亏损（主要是新房折旧多），但可以利用负扣税减少短期税务支出，长期持有房产还能增加未来现金流； · 资产增值：长期来看，澳洲房产有增值潜力。初期亏损能享受税务优惠，未来房产增值能带来更多收益。 劣势在于： · 高风险：房产市场波动、利率变化、租金市场不稳定等都可能影响投资者收益； · 房产折旧因素：新房初期折旧多，但随着时间推移折旧幅度变小。出售投资房时，盈利需扣除折旧价值，可能抵消部分收益； · 政策变化风险：税收政策并非一成不变，政府可能根据经济形势调整负扣税政策，给投资者带来不可预期的财务影响。 负扣税能带来税务优惠，但也存在风险和挑战。投资人要充分考虑投资的风险、现金流的压力及澳洲税收政策的不断变化等因素，结合自身收入，家庭等实际情况，指定合理投资策略，才能最大程度利用负扣税政策实现投资目标。 负扣税是用来抵减收入的，下一篇我们就来聊一下，还有哪些费用是我们日常报税里，允许抵减的。 1、作为移民“新宠”，爱尔兰并非虚名！ 2、希腊“黄金签证”需求量欧洲第一，希腊购房移民利弊分析 3、移民不移居！葡萄牙黄金签证，准欧盟身份性价比之王  |
