澳洲买房神操作:一套首付,换得五套房!

卧龙在澳洲澳洲新鲜事 2024-11-28 20:11 127人围观

当前，澳洲房地产市场正经历着一系列复杂的变化。贷款利率保持在高位，加之疫情后经济复苏带来的需求及人口转变，使得个别房产市场呈现出活跃的态势。根据最新的统计数据，尽管新建住宅的审批量有所增加，但与过去几年相比，市场供应依然紧张。这种供需不平衡，尤其是在多数首府城市，导致了房价的稳步上涨。同时，首次购房者和洲际投资者的活跃参与，进一步加剧了市场竞争。在当前的房地产市场环境下，不少人听说有人在短短两年内，仅用一套房的首付就成功置换到了4-5套房产，这无疑引起了人们的极大兴趣，大家都想知道如何在澳洲迅速积累房产财富。那么今天，我将从五个步骤出发，详细分享这些操作的细节，希望能为那些渴望在澳洲房地产市场站稳脚跟的普通人提供帮助。如果你也有志于构建自己的房产投资组合，为未来打下坚实的基础，那么下面的内容对你来说至关重要，不容错过。

打破心理障碍，跨州投资许多人认为房产必须买在自己熟悉的地方，比如自己居住或者了解深入的城市，但有些大城市，比如悉尼，对普通购房者来说并不算友好，因为门槛极高。我认为，对于大多数普通人来说，跨州买房可以尽快实现买入第一套房，进入市场，而且可以实现资产配置的对冲。澳洲每个城市的房产周期不同，如果资金有限，投资在房产下降周期的城市，比如2005年的悉尼，可能会导致长达7年的房产无增值，而那时其他城市如阿德雷德、布里斯班和墨尔本等，每年增值超过10%。同样像这两年布里斯班，珀斯和阿德莱德的房产增值超过50%，但反观墨尔本增值速度明显放缓且持续多年。当下种种迹象显示，墨尔本市场复苏的时机来了，这对于投资者来说，无疑是一个最佳的入场机会。

点击查看：总价67万买墨尔本富人区

另外从人口的细分数据和就业数据，我们也可以投资具有良好家庭结构及产业发展工作人口导入的城镇。

这些区域的二手别墅有些仅需要40-50万澳币的总价，这对澳洲本地的普通人来说，很容易进入该市场，并且个别区域这三个月的走势明显有起涨现象，而且租金回报率很高，甚至有的别墅能做到5.5%-6%，例如Townsville，Wagga Wagga，Geraldton。

数据来自realestate.com.au2、明确投资目标和策略。你需要明确为什么要投资房产，以及你最终希望达成什么目标。买入几套房可以达成你的目标？这需要根据你的家庭财务状况和风险承受能力来制定可落地的策略和目标。这些房产会在什么地区？你可以承受的租金回报是多少？未来要买的几套房的现金流需要清清楚楚地计算出来再做规划。持有多长时间？如何最大化抵扣税务优惠？如果没有做好这一步，一旦房子买了，调整的空间就有限了。3.使用Revest策略。小李建议普通人可以使用Revest策略，即先不买自住房而选择租房住，然后投在自己可以负担的地区。这样做的目的是让我们的资金发挥最大的效用。回想起我自己购买第一套房产时，也是遵循了这一策略。当时我出租的房子每月能带来750澳元的租金，而我自己租房的开销仅为300澳元。一方面，我想住的地方房价实在太高；另一方面，通过出租房产所得的租金足以覆盖我的月供，大大减轻了我的财务压力。
而且，正是利用这一策略，加上后续的refinace操作，我得以无额外成本地购入了澳洲的第二套房产。4.策略性贷款。即使你愿意跨州买房并制定了目标，但如果没有策略性地贷款，很容易买一两套房就卡住了。首先，你需要一个好的broker（贷款经纪人）和相关专业人士帮你制定一个适合你的策略，并且符合你要买几套的目标。有一些增加额度的策略，比如夫妻双方分开买，这样的额度也是分开的。另外，许多人会使用家庭信托买房，这是以信托的名义跟银行贷款，你是担保人，不是借款人。只要会计师可以证明这个信托里的现金流可以打平或是健康的，那银行就不会考虑你这套房的债务了。但这方法并不适合每个人或每套房，具体需要专业人士根据你们的家庭情况来判断。5.买对房子。虽然说前三步都是很重要的，但如果买的房子不对，那你的策略再好也没用。银行非常重视你房子的现金流，这也是你收入和支出的一部分。所以如果你买到一套房子现金流很差，不但你持有辛苦，银行也会大大减少你未来贷款的额度。从0到几套房重要的关键之一就是买入的房产增值表现好，这样在增加资产的同时，也在积累下一套房的首付。6.如何持续购买。相信大家都很想知道如何持续买入下一套，因为假设一个中产家庭，夫妻双方年收入20-30万，扣完税可能就只有15-22万。现在生活成本那么高，付完一堆费用，每年能存下来的也不多。那些在短时间内买入5套甚至10套的人，他们是怎么存钱的？其实买一套房子不仅仅是靠你省吃俭用存下来的钱，你还可以用你第一套资产增值，也就是refinance当成你下一套房的首付。比如你的房子从50万涨到70万，你当初是贷40万，现在银行愿意借你70万的八成，也就是56万，那你就可以套现16万，当成你下一套房的首付。

—— 结语 ——所以，在这整个环节中最重要的还是如何买到高增长和高租金的房子。在澳洲的房产市场中，每个人都有机会从0搭建5甚至10套的房产组合配置，只不过时间长短不一样而已。当中涉及到的知识、策略和房产的选择，每个细节都很重要。但一旦买到错的房子，可能会浪费好几年的机会成本还会影响你建立房产组合的整体规划。

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