澳大利亚租赁市场进入新常态:租金增长显著放缓.供需变化与租金负担是租赁市场的关键转折点!

珀斯君澳洲新鲜事 2025-1-17 08:43 139人围观

根据 CoreLogic 的最新季度租赁报告，2024年澳大利亚的租赁市场增长继续放缓。报告显示，全澳租金在 2024 年上涨了 4.8%，相较于 2023 年的8.1% 显著下降。这一数据标志着自 2021 年 3 月租金上涨 3.6% 以来，全澳租赁市场的年度增幅最小。尽管如此，相比于新冠疫情前的十年平均增幅（2.0%），当前租金仍然偏高。

租金增长放缓的原因

♎ 租金负担能力CoreLogic 经济学家凯特琳·埃齐（Kaytlin Ezzy）指出，租金负担能力是导致租赁市场增长放缓的关键因素之一。自新冠疫情暴发以来，全澳租金上涨了 36.1%，相当于每周增加 171 澳元，每年增加 8,884 澳元。截至 2024 年9 月，假设中等家庭收入，租户需花费约 33.0% 的年税前收入来支付中位数租金，这是自 2006 年 CoreLogic 开始追踪租金负担能力以来的最高比例。

为应对高昂的租金负担，许多潜在租户选择延迟搬离家庭，而另一些人则选择组建更大的合租家庭，以分摊额外的租金压力。这种趋势导致了平均家庭规模的扩大，逆转了新冠疫情初期家庭规模缩小的趋势。

♎ 供需变化需求方面，净海外移民减少是导致租赁需求放缓的一个重要因素。预计到 2026/2027 财年，净海外移民水平将恢复到新冠疫情前的十年平均水平。供应方面，新投资者贷款的年度价值在 2024 年 9 月前的一年内增长了26.3%，投资者参与度的增加暗示了潜在的租赁存量净增加。供需变化也反映在空置率上。2024 年底，全澳空置率从 2023 年 11 月的 1.4% 上升至 1.9%。这些因素共同支持了租赁市场增长的放缓。

♎ 各地租赁市场表现

首府城市 vs. 非首府城市

整体来看，非首府城市的租赁增长依然强于首府城市。非首府城市租金在 2024 年第四季度上涨了 1.2%，年度涨幅达 6.2%。相比之下，首府城市仅录得 0.1% 的季度增幅和 4.3% 的年度增幅。

首府城市表现

具体到各首府城市，多数城市的租赁增长在 2024 年均有所放缓。悉尼和墨尔本的年度租金增长分别从 2023 年的 9.9% 和11.0% 下降至 2024 年的 3.0% 和 4.1%。霍巴特和堪培拉则是唯一两个租金增长势头增强的城市，分别为 6.0% 和 2.6%。尽管租金增幅有所下降，悉尼仍然是全澳最昂贵的租赁城市，中位数周租金为 773 澳元。珀斯以 695 澳元/周的租金超过堪培拉（667澳元/周）位居第二。霍巴特继续维持全澳最便宜租赁市场的地位，中位数周租金为 554 澳元。墨尔本和阿德莱德则分别为 604 澳元/周和 611 澳元/周。

♎ 租金收益率2024 年，全澳房价上涨 4.9%，租金上涨 4.8%，全澳毛租金收益率保持在 3.7%。尽管整体保持稳定，但各首府城市的租金收益率变化较大。墨尔本的租金收益率上升 29 个基点至 3.71%，而布里斯班和阿德莱德的租金收益率分别下降 31 个基点和 21 个基点，至3.63% 和 3.66%。珀斯的租金收益率从 4.5% 下降至 4.2%。悉尼的租金收益率稳定在 3.0%，霍巴特、达尔文和堪培拉的租金收益率分别上升 30 个基点、21 个基点和 12 个基点，至 4.4%、6.7% 和 4.1%。