 近期，有不少朋友咨询墨尔本仓库未来的机会如何？我们简单聊一聊。 当前收益率水平 墨尔本工业仓库资产的投资收益率（资本化率，cap rate）近年来经历了明显的周期波动。目前（2024-2025年），优质仓库物业的资本化率平均约在5.5%左右。 Knight Frank的最新研究指出，2024年第4季度墨尔本一线工业物业平均收益率约5.58%，与悉尼的5.46%接近，显著低于同期办公楼和零售物业的收益率。 相比之下，墨尔本CBD优质写字楼在2024年底的收益率约为6.5%，优质零售购物中心资产在2024年也通常在6%上下。这意味着工业仓库已成为当前收益率最低（价格最高）的商业地产类别之一，反映出投资者对工业物流资产的强劲需求和信心。 历史走势 过去十余年，墨尔本工业物业收益率总体呈大幅压缩态势，即价格涨幅高于租金涨幅导致收益率下降。例如，2009年墨尔本优质工业地产收益率普遍在8.5%~8.8%之间，而到2019年已下降至约6.0%。这一压缩趋势在2010年代后期加速，受到低利率和电子商务繁荣带动投资热潮的影响。 在2021-2022年期间，工业仓库收益率甚至一度降至历史新低——MSCI指数显示2022年工业物业平均收益率首次跌破4%。当时工业资产的收益率与10年期政府债券利率之差仅剩25个基点，远低于历史平均约300+个基点。这一极端情况意味着工业资产价格被推至极高水平。  图1：工业、办公和零售地产收益率相对于10年期国债收益率的利差变化（2017-2022）。可以看出2021-2022年工业地产收益率大幅压缩，利差降至接近于零。 2022年下半年起，随着全球通胀上升和利率上调，商业地产进入价值重估阶段，工业仓库收益率也相应回升。据Knight Frank数据，墨尔本一线工业收益率自2022年低点以来已上调了约1.5个百分点，到2024年初回升至5.5%左右。这种上升（即收益率扩张）反映了资本成本提高和市场对高价位的工业资产变得更加谨慎。不过，相较十年前，当前5%多的工业Cap Rate仍显著低于过去平均水平，表明工业资产相对于租金收入的估值仍处于高位。 与其他地产类别对比 工业仓库收益率的走势近年明显强于办公和零售。工业资产收益率从高位下降幅度更大、绝对值更低，显示投资者愿意接受更低回报去持有物流资产。 例如，根据2023年数据，工业地产收益率已低于零售地产；投资者对工业物业未来租金增长的预期更乐观，从而接受更高的价格。相比之下，传统零售如区域购物中心因电商冲击而收益率相对上升（价格下调），办公楼市场因疫情和居家办公影响，投资情绪也较弱，收益率近两年扩大（价格走低）。这一现象使工业仓库成为商业地产中最受资本青睐的板块之一。 总之，墨尔本仓库投资收益率经历了“先压后扩”的U型走势：低利率时代曾压低至4%以下，如今在利率正常化后回弹至5%-6%区间。未来随着利率的逐步回落，市场普遍预期工业资产收益率有望重新进入小幅压缩（价格上涨）周期。 （数据来源：knightfrank.com.au、hrbco.com.au、msci.com等。） 往期精选   公屋到底是什么？可负担住房可怕吗？ 正确认识一套房的三个价格 |墨尔本买房 一个房子是如何被加上文物保护Overlay的？ 墨尔本工业园区：该怎么选择？ 视频号 关于我们 我们是JL房产买家咨询服务机构——REIV（维州房地产协会）、REBAA（澳洲买家中介协会）、PIPA（澳洲房产专业人士协会）会员，PIPA年度最佳房产投资规划师（Winner）、PIPA年度最佳买家中介（Winner）、REIV年度最佳房产评估师（Winner）、REIV年度买家中介提名奖（连续2年）、REB年度新星提名奖（连续2年）、PIPA年度最佳中型企业奖（Winner）、REB年度买家中介机构提名奖获得者，守正守拙、不走捷径，只为买家服务，只专注墨尔本市场，用科学严谨的态度为您解决买房难题。  联系方式  微信ID：JLbuyers 电话：0419 748 826 信箱：john@JLbuyersagent.com.au 网站：www.JLbuyersagent.com.au 办公地址：624 Camberwell Road, Camberwell VIC  免责声明：本频道内容仅为知识分享，不构成投资建议。澳洲房地产市场一房一地，且波动多变，入市需谨慎。 |
