 随着利率下行，越来越多的房地产投资者正利用一些鲜为人知的财务策略，大幅提升自身的贷款能力，让那些只想拥有一处栖身之所的普通购房者在竞争中处于不利地位。 这些“高级操作”正帮助投资者获得远超银行常规放贷标准的贷款额度，使本已竞争激烈的房地产市场变得更加不公平。  这一趋势在悉尼尤为明显。Homeloanexperts.com.au的资深贷款经纪人Jonathan Preston指出，房产“早已不再是‘栖身之所’，而是一种全球性的投资级资产”。 他透露，许多投资者正通过各种手段最大化自己的贷款能力，以充分利用近期的降息环境。 “如今，很多有资产背景的借款人会选择通过‘家庭信托’来持有房产。一旦这些资产开始产生正现金流，他们只需让会计出具一封确认信，说明信托结构已实现盈利，有些贷款机构便会将该信托的贷款从整体负债中剔除。” “这就打开了一条全新路径，只要你还有可用的贷款机构和可出的首付，就可以开设多个信托账户，一轮一轮地继续买房。许多人正是通过这种方式在2025年实现拥有5套及以上投资房的。” Preston指出，上一次投资者主导新州房市是在2015年，当时他们占所有房产交易的约40%。 结果悉尼房价迅速飙升，最终迫使澳洲审慎监管局（APRA）出手监管，对投资贷款施加限制以冷却市场。 他说，使用上述策略的投资者大多选择只付利息的贷款产品，以降低还款压力，同时优先投资高回报物业，以更快实现正向现金流。  他还观察到一种现象日渐普遍：一些买家仍住在父母家中，但选择“租购投资”（rentvesting）——即先购房后出租，再继续与父母同住，以尽早进入市场。他经手的案例中，近三分之一都采用了这种方式。 “这样能大大提高贷款能力，”他说，“单一收入家庭目前的贷款能力非常有限。即便你赚得多，也很难凑出足够额度在悉尼买套理想住房。” “按目前的放贷标准，贷款额通常是年收入的5倍左右。也就是说，如果你想买套300万澳元的房子，那你的年收入至少要达到60万澳元。” 他指出，那些愿意扩大购房区域范围的买家会拥有更多优势。“大多数悉尼买家都想要买独立屋，目标区域集中在North Shore、Inner West、Northern Beaches，以及东区和南区。” “我自己很看好悉尼西区，但很多人并不愿意考虑，”他补充道。 “目前这些热门区域的入门级独立屋价格大多已超过250万澳元。因此，有些人开始转向Gosford或类似的外围区域。而悉尼西北区现在也越来越被视作‘新北岸’。”  Preston表示，一旦买家确定了心仪的地段，他们基本就面临三种选择：买一套公寓、接受在西区甚至城市边缘购置独立屋，或者拥有年入七位数的收入——而这对大多数澳洲人来说几乎是不可能实现的。 “但即便如此，这三条路也都不容易。例如，在这些理想区域中，一套像样的公寓往往也要超过100万澳元。” 参考资料：REA  |
