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墨尔本房价多年不涨,巴菲特会怎么做?

土澳外卖侠 墨尔本 2025-7-2 08:47 832人围观



当下的墨尔本市场,有些人看到的可能是机会,而有些人看到的可能是不确定性。

如果巴菲特看待今天的墨尔本市场,他会看到什么呢?是机会还是不确定性呢?

墨尔本的市场在过去几年中表现不佳,这让不少投资者感到紧张,但正如巴菲特常说的那样,“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。”

如果把巴菲特的投资理论放在墨尔本的房地产市场格局中,我们会惊讶地发现,这真是最有价值的“活学活用”。




不要亏损

巴菲特说,投资的第一原则是,不要亏损,第二原则是,不要忘记第一原则。这就是投资的全部原则。


其实,任何投资的第一步都是保卫您的资产和财富。

墨尔本的市场多年未涨,不少投资者望而却步,也有不少投资者在市场下行期依旧赚的盆满钵满。

巴菲特还有一句至理名言,价格是你付出的,价值是你得到的。其实这句话放之四海而皆准,不仅适用于投资领域。不要只看到价格标签,还要看到它背后的价值。

墨尔本的市场多年未涨,其实这并不值得担忧,这反而为投资低于其内在价值的房产提供了机会。

当然并不是鼓动大家去墨尔本市场购入低价房产,而是建议大家以安全边际的价格购入优质的房产,这样才能最大限度降低风险,最大限度提高长期回报率。


在墨尔本当下的市场,有些房产的真实价值是高于其市场价格的,这就是精明的投资者入场的难得机会。 

换句话说,这就是买入暂时被低估但具有强劲长期基本面的资产的绝佳机会。

并不是墨尔本的每一个项目都是这样的机会,这个市场的分层还是很严重的,只有深耕这个市场的专业机构、专业人士才能甄别什么是真正的价值。

当下,达成共识的是,目前墨尔本市场处在复苏的边缘,也就是今天的价格你在明天大概率买不到这样的价值产品了。

Domain最新的25-26 财年价格预测报告显示,墨尔本房地产市场预计在未来12个月内价格将继续上涨,主要首府城市悉尼和墨尔本将推动全国趋势。

Domain预测,未来一年墨尔本房价将上涨6%,墨尔本公寓价格将上涨 5%,并指出墨尔本市场对利率变化的反应通常比较小的首都城市更快。

历史表明,一旦利率开始下降,房价就不会等待。


黄金地段优质资产

巴菲特一直强调购买黄金地段优质资产的重要性。
正如他所说,“当潮水退去时,你就能知道谁在裸泳。”
从房地产角度来看,这意味着当市场疲软时,优质地段的房产往往会保持其价值并强劲反弹。

在墨尔本,这就意味着要重点关注本地需求旺盛、高品质区域的高品质项目。

地段的稀缺型、20分钟生活圈,再有些历史底蕴在里面,这简直就是黄金标准。

这些都是房产投资的护城河,独特的品质可以保护资产免于贬值,还能确保在市场波动中保持价值。


长期价值

巴特菲的一句至理名言,我们最喜欢的持有期限是永远。

这也是巴菲特投资哲学的核心之一,购买优质资产并长期持有。

放在墨尔本房地产市场,这也是适用的。

我们就拿墨尔本st kilda rd 上的两个公寓项目给大家举个例子。




The Melburnian,这个项目2000年就交房了,至今已有25年。25年来销售记录很少,在售也很少,出租房源也很少。三房租金能达到1500澳币/周。

这背后则是,它的圈层极其固定,就是墨尔本权钱塔尖上的那一波人。


The Domain,这个项目更夸张,建于1965年,至今已经60年,当时排名前十的富豪有七个住在这里,就包括现在住在美国的新闻集团老板默多克。如今,同样是超低的出售率和出租率,极其固定的客群。

最新的成交记录是,2024年一套两房,170万澳币成交。

这类房产,地段价值优越、业主圈层高端、项目品质高端,一旦持有,很少转手,这些特点决定了这类房产受市场波动的影响比较小。

基本上可以确保无论市场周期如何波动,它都能保持自身的价值和吸引力。


现金流为王

“现金流是耐心的燃料” ,这也是巴菲特投资理念中的一个重要观点。这是是投资者在复杂多变的市场中保持耐心、实现长期投资目标的关键因素之一。当下的墨尔本房地产市场,可能没有办法实现暴涨,但现金流也是很重要的一部分,在房产领域也就是租金收益率。
从长远来看,租金收益产生的现金流可以缓冲市场低迷和利率上升。

作为投资者,在当下的墨尔本寻找既有潜在升值价值和稳定租金收益的房产就是最优解。



长期投资

“忽略短期市场噪音,关注长期价值。”这也是巴菲特长期践行的投资策略。


虽然墨尔本市场近期一直不景气,但历史表明,所有房地产市场都是周期性的,回顾过去40年,墨尔本的房地产市场表现是优于所有其他首府城市的。

事实上,所有房地产市场的低迷都为下一次复苏奠定基础,种种迹象表明,墨尔本市场现在正从停滞阶段向增长阶段迈进。

当下选择优质的项目入场,无疑你能够从市场复苏的未来升值中获益。


忽视时机,专注价值


巴菲特曾多次表示,重要的不是把握市场时机,而是时间在市场中的力量。

墨尔本房地产市场也是如此。

那些试图抄底入市的人往往会错失机会,而那些专注优质资产并长期持有的则会享受到时间带来的复利。

虽然墨尔本房地产市场短期内出现了波动,但历史数据显示,十多年来,黄金地段的房产价值一直是呈上升趋势的。

长期投资可以让您渡过任何暂时的低迷时期,并从投资的复利中获益。


投资时要考虑安全边际
巴菲特的 “安全边际”投资理念,是他60余年投资生涯中抵御风险、实现超额收益的核心工具。
这一理念也可以应用到墨尔本市场,寻找相对于重置成本被低估的房产,以远低于其内在价值的价格购买。

就当下墨尔本市场现状来说,这个市场是被严重低估的价值洼地。

需求庞大,澳大利亚人口中心预测维州到2034年人口将达到820万,增长24%,其中墨尔本预计在2033-34年成为澳大利亚最大的城市,人口达640万。这一人口增长将显著增加对住房的需求。

住房供应严重不足,建筑审批严格,加上建筑成本上涨、建商破产等原因,建设速度远远满足不了需求,而且供应紧缩还在进一步恶化。

租金继续上涨,住房不足,空置率处于历史低位,租金上涨压力高企,尤其是地段优质、产品优质等房产租金收益将表现更加出色。

对于投资者而言,以上这些都是墨尔本房地产市场最大的东风。

而在一个上升的大市场中寻找具有增值潜力的房产,你的投资大概率是稳妥的。


用巴菲特的投资哲学看当下的墨尔本房地产市场,无疑这是一个黄金机会。

低迷的市场现状提供了以折扣价收购优质资产的机会,这种情况并不常见。

关注内在价值、优质地段、长期持有、现金流,并保持安全边际,这完全是巴菲特行之有效的策略,也是你可以活用的投资选择。


随着墨尔本市场从停滞阶段走向复苏,现在就是您行动的最佳时机。



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