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如果把房价比作一辆车：人口和供应是油门，利率是刹车，收入和补贴决定你踩不踩得动油门。 刚进入2026年，墨尔本的房市就像这辆车开到了十字路口——一边是刚加上的息（2月现金利率调到3.85%），一边是持续增长的人口和盖不过来的新房。 这车到底往哪儿开？是选择独立屋还是单元房？我以自己的理解，整理了7个接地气的指标，看完心里大概就有数了。  第一个指标：人口——需求底盘还在，先租房后买房 最新数据显示，2023–2024财年大墨尔本地区增加了14.26万人，其中12万多来自海外移民。 这些人来了先租房，把租金抬起来后，慢慢就会变成买房的需求。 对独立屋来说，家庭型买家更喜欢空间和土地，好地段的house更抗跌；对单元房来说，新移民和年轻人更容易先买可负担的产品——但前提是地段好、户型好，那些同质化高的投资公寓就得打个问号。 第二个指标：新房供应——批的在减少，盖的跟不上 全澳层面，2025年12月的住宅批准量环比跌了将近15%，其中公寓和联排这类“非独立屋”跌得更狠，接近30%。 看来，未来两三年，新房突然大量上市的可能性不大。整个行业预测，到2029年澳洲可能缺42.6万套住房。 这对独立屋是利好——供应本来就慢，新房子追不上；对单元房则要分两边看：整体供应偏紧是好事，但某些区域如果一批项目同时完工，短期会压价格和租金。 第三个指标：二手房——挂牌少了，好房更难等 2025年12月，墨尔本总挂牌量约3.47万套。有机构提示，接下来几个月可能“选择更少、但需求在增加”。 房源不多、买家还在，市场就会出现“好房难等、差房难卖”的分化。好地段的house因为可替代性低，往往更抢手；自住友好的unit（采光好、面积适中、物业健康）也会走得快，但同质化产品一多，议价空间就出来了。  第四个指标：收入——涨得不快，房价就难狂飙 财政部预计2025–2026年实际家庭可支配收入人均增长约1.5%。这个数不算高，意味着房价不太可能全国一起疯涨，更可能是局部温和上涨。 这对总价高的house是个提醒——最容易被“买不起”的天花板卡住；但对unit反而是利好——当house越来越贵，需求自然会往更可负担的unit转移，形成“补涨”动力。 第五个指标：利率——最大的刹车踏板 2月4日，RBA把现金利率提到了3.85%。利率越高，月供越贵，买家出价就越谨慎。 同样涨息，house因为贷款额大，月供压力更明显；unit总价相对低一些，成交起来会“顺”一点。据机构预测，墨尔本2026年房价增长可能在2.1%左右，比之前温和不少。 第六个指标：贷款限制——敢加杠杆的被“控速”了 APRA从今年2月起要求，债务收入比超过6的新贷款不能超过20%。通俗说，就是那些敢借最多钱的那批买家，被限流了。 这对house影响更大——更容易碰到贷款上限，买家会更挑、更压价；对unit反而是利好——预算受限的买家更可能把目标从house下调到unit或联排。 第七个指标：政府补贴——对unit更友好 维州政策里，首次置业印花税60万以下全免、60–75万减免；新房首置业补贴1万（房价上限75万）。联邦的购房担保计划也让更多人可以用低首付上车。 关键看价格：墨尔本house中位价已经到111万，很多补贴够不着；而unit中位价约60–62万，正好落在补贴更“够得着”的区间。  最终判断：2026墨尔本房市=温和上行+分化加剧 最新数据显示，墨尔本独立屋1月微跌0.1%，中位价约100.7万；单元房价格持平在62.4万。全年看，KPMG预测独立屋涨6.8%、单元房涨7.3%。但这个数据在新的政策下会下调，至于下调多少，还要看后面的政策因素了。 更直观的结论是： 🏠独立屋：好地段、好土地、好户型依旧抗跌，也更容易温和上行。但受利率和贷款限制，涨幅更像“走楼梯”，不会一路狂奔。 温馨提醒：本文仅为个人观点，数据截至2026年2月。市场有波动，买房请咨询专业人士。 |
