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 你以为只是人少了，其实是规则变了如果你最近走在墨尔本CBD， 你会有一种说不清的感觉—— 街道没有封城时的寂静，却也不再有疫情前的喧闹。 不是冷清，是“空”。 根据对Melbourne City Council行人数据的长期分析， 研究发现一个刺眼的结论： 墨尔本CBD的人流量，仅恢复到疫情前的约80%。 它被称为—— “80%的城市”。 但真正的问题是： 剩下的20%，去了哪里？ 火车站的数据，说出最真实的变化城市最诚实的地方，是交通枢纽。 以Southern Cross Station为例：
而Flinders Street Station的人流， 也仅恢复到疫情前的约77%。 这些数字意味着什么？ 意味着通勤人口的结构性下降。 KPMG城市经济学家Terry Rawnsley指出： 居家办公与人流下降几乎“完全吻合”。 员工从“每周5天进城”，变为“3天甚至2天”。 少的不是人，是“到场频率”。 空置率，从3%到19%的断层如果说人流减少是表象， 写字楼空置率则是结构变化的铁证。 根据CBRE数据：
这不是周期波动，而是断层式跳变。 疫情期间大量企业高位签约办公空间， 却在混合办公常态化后面临“桌子比员工多”的尴尬。 租赁决策开始反向驱动办公模式： 如果员工不愿意进城，公司也不愿意承担高昂租金。 这是一场供需逻辑的彻底改写。 餐饮业的生死账变化最直接的受害者，是CBD餐饮。 曾经主打商务客群的意大利餐厅Cecconi’s， 如今几乎取消了周五晚间第一轮订位。 企业高管不再五天全勤， “Friday drinks”文化逐渐消失。 而Chadstone Shopping Centre等大型郊区购物中心， 却持续吸走原本属于City的消费。 CBD零售空置率从疫情前约3%上升至7%。 一位在City经营咖啡店的华人老板老林告诉我： “以前午餐两小时能卖掉300杯咖啡，现在好一点180杯。 最难的是周一和周五，整条街像提前放假。” 他没有亏钱，但利润压缩到只剩疫情前的六成。 “不是生意没了，是蛋糕变小了。” 中国留学生与新移民的连锁冲击这场变化，对中国群体的影响尤为明显。 第一，留学生打工机会减少。 City餐饮岗位缩水，兼职时薪竞争激烈。 第二，投资逻辑被打乱。 不少华人家庭曾在2017—2019年高位购入CBD公寓， 期待稳定租金回报。 但当办公人口下降、国际学生波动， CBD公寓租金与价格增长明显滞后于郊区house。 第三，小生意风险放大。 一位在Bourke Street经营礼品店的中国移民太太坦言： “客流不稳定，最怕的是租约到期涨租。” 当人流变成“3天制”， 依赖5天流量的商业模型自然崩塌。 墨尔本不是衰退，而是重心转移必须说清楚： 墨尔本并不是衰落。 它是在重构。
这是空间分布的再平衡。 Rawnsley指出： CBD未来不太可能回到“每周五天高峰”的状态。 城市不再以通勤为中心， 而是以“生活圈”为中心。 这对华人意味着什么？对中国新移民而言，真正要思考的是： 我们对墨尔本的想象，是不是还停留在2019年？ 过去十年，很多华人投资逻辑是：
但现在的趋势是：
城市的核心不再是“每天涌入的人”， 而是“留下来的人”。 墨尔本回不去了，但它也不会倒退“回不去”这句话听起来很悲伤。 但城市从来不会回头。 它只会进化。 从“100%通勤型城市”， 到“80%到场型城市”。 从单中心繁荣， 到多中心分散。 问题不在于墨尔本变了。 问题在于，我们是否愿意承认—— 规则已经变了。 当写字楼空置率从3%升到19%， 当火车站早高峰减少三分之一人流， 这不是短期波动， 而是时代分水岭。 理解这一点， 比怀念过去，更重要。 |
